IRS wyjaśnia zasady udzielania ulg podatkowych na zabytki

Poniżej omówimy historię zmian i ostateczny wpływ tego wyjaśnienia na federalne kredyty podatkowe dotyczące kwalifikowanych budynków poddanych renowacji oraz sposób zastosowania specjalnych zasad dotyczących odzyskania, korekty podstawy opodatkowania i nieruchomości dzierżawionych.

Tło i co zmieniłyby poprawki

Sekcja 13402(a) ustawy o redukcji podatków i zatrudnienia z 2017 roku (TCJA) uchyliła 10-procentowy kredyt na renowację historyczną dla budynków sprzed 1936 roku i zmodyfikowała zasady ubiegania się o 20-procentowy kredyt dla certyfikowanych struktur historycznych. W przypadku kwalifikowanych budynków rehabilitowanych, które nie były własnością lub dzierżawą w sposób ciągły od 1 stycznia 2018 roku (QRB), TCJA przewidziała, że dla każdego roku podatkowego w ciągu 5-letniego okresu rozpoczynającego się w roku podatkowym, w którym QRB został oddany do użytku (PIS), ulga rehabilitacyjna dla takiego roku podatkowego jest kwotą równą ratalnemu udziałowi za ten rok.

Udział proporcjonalny dla każdego roku podatkowego to kwota równa 20 procentom QRE poniesionych w odniesieniu do QRB, rozdzielonych proporcjonalnie na każdy rok w okresie 5 lat. Jednakże TCJA nie zmieniła sekcji 47(b)(1), która przewiduje, że QREs w odniesieniu do każdego QRB są brane pod uwagę w roku podatkowym, w którym występuje PIS QRB.

Praktycy zastanawiali się, czy należy określić jedną kwotę ulgi rehabilitacyjnej dla roku PIS i rozdzielić ją proporcjonalnie na okres 5 lat, czy też należy określić pięć odrębnych kwot ulgi rehabilitacyjnej dla każdego roku w okresie 5 lat. Praktycy zastanawiali się również, jak stosować szczególne zasady dotyczące odzyskania, korekty podstawy opodatkowania oraz nieruchomości wynajmowanych.

Proponowane przepisy przewidują, że pojedyncza kwota ulgi rehabilitacyjnej jest prawidłowo ustalana dla roku PIS kwartalnika i jest rozdzielana proporcjonalnie po 20% rocznie przez okres 5 lat, począwszy od roku PIS, zamiast ustalania pięciu odrębnych kwot ulgi rehabilitacyjnej, z których każda byłaby rozdzielana na pięć odrębnych okresów 5-letnich.

Kwota kredytu wynosi zasadniczo 20 procent kwalifikowanych wydatków rehabilitacyjnych (QRE) poniesionych do końca roku PIS. Jednakże, jeśli właściciel QRB twierdzi, że Sekcja 168(k) bonusowa amortyzacja pierwszego roku dla QREs, wtedy kredyt wynosi 20 procent pozostałych QREs poniesionych do końca roku PIS po zmniejszeniu o bonusową amortyzację pierwszego roku.

Dla celów stosowania zasad dotyczących odzyskania kredytu, proponowane zmiany potwierdzają, że pełny kredyt jest ustalany w roku PIS dla QRB. W przypadku QRB, który jest dzierżawiony przez dzierżawcę, który jest traktowany jako właściciel QRE, pełna kwota kredytu jest również określana w roku PIS dla QRB w celu ustalenia obowiązującego wymogu włączenia dochodu dzierżawcy.

Przykład zmienionego kredytu w działaniu

Proponowane przepisy zawierają kilka przykładów ilustrujących zasady. Załóżmy, że pomiędzy 1 lutego 2021 r. a 1 października 2021 r. podatnik X poniósł QRE w wysokości $200,000 w odniesieniu do QRB. ARB ma datę PIS 15 października 202 r., a ulga rehabilitacyjna X ustalona w 2021 r. wynosi 40 000 USD (200 000 USD x 0,20).

Dla każdego roku podatkowego w okresie 5 lat rozpoczynającym się w 2021 r., ratalny udział za taki rok wynosi $8,000 ($40,000 x 0,20). Kwota korekty podstawy opodatkowania X w 2021 r. zgodnie z art. 50(c) Kodeksu wynosi $40,000, czyli pełną kwotę ulgi rehabilitacyjnej.

Przyjmijmy, że w latach 2021 i 2022 X wystąpił o pełny kredyt w wysokości 8 000 USD rocznie. Całkowity dopuszczalny udział X w latach 2023-2025 wynosi $24,000 ($8,000 za każdy rok podatkowy). W dniu 1 listopada 2023 roku X pozbywa się QRB, co powoduje odzyskanie kredytu zgodnie z sekcją 50(a) Kodeksu, gdzie procent odzyskania wynosi 60 procent. Wówczas X ma wzrost podatku o $9,600 ($16,000 kredytu wnioskowanego w 2021 i 2022 roku x 0.60) i pozostaje mu $3,200 kredytu w każdym z lat 2023-2025, po rezygnacji z $4,800 ($8,000 x 0.60) kredytu w każdym z lat 2023-2025.

Teraz załóżmy, że X wynajmuje nieruchomość niemieszkalną od Y. Nieruchomość jest QRB z datą PIS 15 października 2021 roku. Kwota kredytu rehabilitacyjnego Y wynosi 100 000 USD. A Y wybiera traktowanie X jako nabycie nieruchomości. Najkrótszy okres odzysku dostępny dla nieruchomości wynosi 39 lat, a Y nie zmniejsza swojej podstawy w nieruchomości na podstawie Code Section 50(c).

Zgodnie z sekcją kodeksu 50(d)(5) i Treas. Reg. §1.50-1, leasingobiorca nieruchomości (X) musi włączyć proporcjonalnie do dochodu brutto przez 39 lat, począwszy od 2021 r., kwotę równą 100 000 USD.

Wreszcie, załóżmy, że spółka AB, z A i B jako jej partnerzy, wynajmuje nieruchomość niemieszkalną od Y na podstawie tych samych faktów, które zostały przedstawione powyżej. Zamiast spółki AB rozpoznaje sekcję 50(d)5) dochód, A i B są ostatecznymi wnioskodawcami kredytu zgodnie z Treas. Reg. § 1.50-(b)(3)(ii) i muszą uwzględnić swoje przypisane udziały w kredycie w wysokości $100,000 w dochodzie brutto przez 39 lat począwszy od 2021 r.

Wniosek

Zmiany potwierdzają istniejące praktyki w odniesieniu do kredytu i oczekuje się, że zmiany zostaną sfinalizowane po okresie zgłaszania uwag. Transakcje inwestycyjne i konsorcyjne związane z kredytami podatkowymi są satysfakcjonujące, ale skomplikowane i wymagają znaczącej analizy prawnej oraz rozważenia przez doradcę doświadczonego w takich transakcjach i wielu kwestiach z nimi związanych.

Grupa Hirschler Tax Credit, w tym James W.C. Canup, N. Pendelton Rogers, Laura Lee Garrett i Paul H. Davenport, przyczynili się do powstania tego artykułu.

Powiązane artykuły

Jak prawidłowo wdrożyć rachunkowość leasingu

Problemy z amortyzacją ulepszeń w leasingu