Księgowość

Właściciel nieruchomości nie mieści się w progu podatkowym

22 maja 2022

Podatnicy, którzy posiadają i wynajmują nieruchomości, mogą nie mieć możliwości odliczania strat z powodu skomplikowanych przepisów dotyczących działalności pasywnej. W nowym przypadku, Sharma, TC Memo 2020-147, 10/29/20, kwota straty podlegającej odliczeniu została zmniejszona ze względu na specjalny próg prawa podatkowego.

Kontekst: Ogólnie rzecz biorąc, wydatki z działalności pasywnej mogą jedynie kompensować dochód uzyskany z innej działalności pasywnej w ciągu roku. Innymi słowy, nie można odliczyć straty. Każda nadwyżka jest zawieszana i przenoszona na następny rok.

Dla tych celów działalność pasywna to przedsięwzięcie polegające na prowadzeniu handlu lub działalności gospodarczej, w której nie "uczestniczy się w sposób istotny". Wymaga to uczestnictwa w działalności gospodarczej w sposób regularny, ciągły i znaczący. IRS wydał szczegółowe przepisy określające te wymagania. Na przykład, za istotnego uczestnika uważa się osobę, która pracuje w danej działalności ponad 500 godzin rocznie.

Działalność związana z wynajmem nieruchomości jest automatycznie traktowana jako działalność pasywna. Istnieją jednak dwa kluczowe wyjątki w prawie podatkowym.

Zapisz się na

nasz BEZPŁATNY biuletyn e-mailowyNie

przegap naszych najlepszych treści.Wpisz adres e-mail * Wpiszadres e-mailZapisz
się

1. Osoby zawodowo zajmujące się nieruchomościami: Jeśli jesteś legalnie zaangażowany w działalność związaną z nieruchomościami jako profesjonalista, limit strat z działalności pasywnej nie ma zastosowania. Dotyczy to podatników, którzy poświęcają ponad 50% swojego czasu pracy i ponad 750 godzin rocznie na działalność związaną z nieruchomościami.

2. Zasada aktywnego uczestnika: Podatnik, który jest "aktywnym uczestnikiem" w wynajmie nieruchomości, może wykorzystać do $25,000 straty, aby zrekompensować dochód z działalności nie pasywnej. Wyjątek ten jest stopniowo ograniczany dla podatników, których zmodyfikowany skorygowany dochód brutto (MAGI) wynosi od $100,000 do $150,000 za dany rok. Ulga podatkowa znika całkowicie, gdy MAGI przekroczy $150,000.

Należy pamiętać, że aktywne uczestnictwo musi być znaczące. Na przykład, możesz się zakwalifikować, jeśli podejmujesz decyzje dotyczące zarządzania, zatwierdzasz nowych najemców, organizujesz naprawy itp. Ale samo wpisanie siebie na listę zarządców nieruchomości lub agentów wynajmu nie wystarczy.

W nowej sprawie podatnik twierdził, że ma prawo do odliczenia całej straty w wysokości 25 000 dolarów jako aktywny uczestnik.

Fakty: Podatnik przyznał, że nie kwalifikował się do wyjątku jako profesjonalista w obrocie nieruchomościami za rok podatkowy 2014, czyli rok, o którym mowa. Jednakże, ubiegał się o maksymalne odliczenie dochodu niepasywnego w oparciu o wyjątek dla aktywnych uczestników rynku nieruchomości.

IRS ustalił, po korektach, że podatnik miał MAGI w wysokości $138,071. Podatnik nie kwestionował tych obliczeń na rozprawie. Podatnik twierdził jednak, że MAGI musi zostać pomniejszone o $5,579 z wypłat na IRA oraz $100,625 z wypłat z emerytur i rent, które otrzymał w 2014 roku. Te dodatkowe korekty dałyby w rezultacie MAGI w wysokości $31,867, a więc ograniczenie nie miałoby już zastosowania.

Wyrok sądu podatkowego: Ten argument wynika z fundamentalnego niezrozumienia sposobu obliczania MAGI. Instrukcje odnoszą się tylko do sytuacji, w których podatnik dokonał wpłat do planu emerytalnego w ciągu roku podatkowego. Podatnik nie twierdził, że dokonał jakiejkolwiek wpłaty na konto IRA lub inny plan emerytalny w 2014 roku. Zamiast tego zgłosił wypłaty - a nie wpłaty - z konta IRA i innych planów emerytalnych w tym roku.

W związku z tym podatnik podlega zasadzie stopniowego wycofywania. W związku z tym ma prawo do odliczenia tylko $5,964 straty w oparciu o jego MAGI.

Czas ucieka: Wpłaty na kwalifikowane plany i konta IRA mogą efektywnie obniżyć MAGI za rok 2020. Uwzględnij to w planowaniu podatkowym dla klientów na koniec roku.